トランプ政権、住宅売却益の減税検討　議会に非課税枠2倍案

ドナルド・トランプ米政権が中間選挙を前に、住宅売却益に対する減税策を打ち出そうとしている。米議会でも、1997年以降据え置かれている非課税限度額を2倍に引き上げる法案に170人を超える議員が賛同している。税負担を理由に住宅の売却を控えている長期保有者に売却を促し、住宅供給を増やす狙いだ。一方で、富裕層優遇との批判や税収減への懸念も出ている。

トランプ大統領も関心、議員174人が法案に賛同

12日（現地時間）、CNBCと不動産情報サイトのリアルター・ドットコム（Realtor.com）によると、ホワイトハウス国家経済会議（NEC）のケビン・ハセット委員長と、第1次トランプ政権のラリー・クドロー元NEC委員長は11日、FOXビジネスに出演し、ホワイトハウスが中間選挙を前に新たな減税案を発表する可能性に言及した。

クドロー元委員長は、住宅の取得価格を物価上昇率に応じて調整し、課税対象となる売却益を算定する案や、住宅売却時の税負担を軽減する案についてトランプ大統領と協議し、大統領が「非常に強い関心を示した」と明らかにした。トランプ大統領も2025年、住宅売却益に対する課税を廃止する案に言及している。

ホワイトハウスの動きは、議会で進んでいる住宅売却益への課税を巡る改革論議とも連動している。

現在、議会には超党派で「住宅供給拡大法（More Homes on the Market Act）」が提出されている。リアルター・ドットコムによると、最近、民主党の下院議員3人と共和党の上院議員1人が新たに共同提案者に加わり、その数は下院151人、上院23人の計174人に増えた。下院だけで全議員の約3分の1に相当する。

法案の柱は、自宅を売却した際の利益に適用される非課税限度額を現在の2倍に引き上げることだ。

米国では現在、一定の要件を満たす自宅を売却する場合、売却益について、単身者は25万ドル（約3,974万300円）、夫婦合算申告の場合は50万ドル（約7,949万300円）まで非課税となる。これを超える売却益には、所得水準に応じて最大20％の長期キャピタルゲイン税が適用される。

住宅供給拡大法は、この限度額を単身者50万ドル、夫婦合算申告の場合は100万ドル（約1億5,900万円）へそれぞれ2倍に引き上げ、今後は物価上昇率に応じて自動的に調整する内容を盛り込んでいる。

1997年以来据え置きの非課税限度額

改革論が勢いを増している最大の理由は、現行の非課税限度額が1997年に設定されて以来、29年間据え置かれていることだ。

その間、米国の住宅価格は大幅に上昇したが、非課税限度額は物価上昇に連動してこなかった。特に数十年にわたり同じ住宅を所有してきた高齢者を中心に、住宅価格の上昇による含み益が大きく膨らみ、住宅を売却した場合、想定外の税負担が生じるケースが増えている。

全米不動産協会（NAR）によると、米国の住宅所有者の約3分の1に当たる2,900万世帯は、現在、単身者に適用される25万ドルの非課税限度額を上回る住宅資産を保有している。NARは、この割合が2030年には全住宅所有者の56％に達すると予測している。

特にNARは、現在住宅を売却した場合、実際に税負担が生じる可能性のある住宅所有者が約1,300万人に上ると推計している。

NARのケビン・ブラウン会長は6月、議会で「低金利によって人々が現在の住宅に縛られていたのと同じように、高齢者は住宅価格の上昇に伴う税負担によって家に縛られている」と述べた。さらに「現在、住宅を市場に売り出すのを見送っている人々がいる」とし、「税金を払いたくない、あるいは税金を負担する余裕がないため、住宅を売却しない」と説明した。

一方、実際の政策効果については議論も少なくない。

イェール大学のバジェット・ラボによると、2022年時点で住宅の売却益が現行の非課税限度額を超えた住宅所有者は全体の約10％だった。特に、こうした住宅所有者の平均純資産は約570万ドル（約9億600万円）に達していた。

このため、非課税限度額を引き上げた場合、中・低所得層よりも、住宅価格が大幅に上昇した地域の長期保有者や富裕層に恩恵が集中する可能性があるとの指摘も出ている。